Attenzione alla conformità catastale!

Cos’è la Conformità Catastale?

La Conformità Catastale dell’immobile è l’attestazione che lo stato dei luoghi (ovvero la situazione reale ed effettiva dell’immobile) corrisponde alle planimetrie depositate nel registro catastale dell’Agenzia delle Entrate, che ha inglobato l’ex Agenzia del Territorio. L’obbligo è sancito nel nostro ordinamento dal DL 78/2010.  Oggi, dunque, gli atti di trasferimento o di divisione immobiliare, con esclusione dei diritti di garanzia come previsto dalla legge, devono contenere l’identificazione catastale degli immobili, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari della conformità dello stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Il notaio, inoltre, in questi stessi atti, deve individuare gli intestatari catastali e verificare la corrispondenza con le risultanze dei registri immobiliari.

La volumetria, le aperture e la suddivisione degli spazi interni ed esterni risultanti dalla planimetria devono essere uguali a quelli osservabili da un’ispezione dei locali. Anche la destinazione d’uso riscontrabile al catasto deve corrispondere a quella reale. Ad esempio, un immobile accatastato come residenziale non può essere utilizzato come negozio o ufficio.

Se sono state effettuare variazioni delle unità immobiliari – quali  ad esempio una redistribuzione degli spazi interni, frazionamenti o ampliamenti, modifica della destinazione d’uso – è obbligatorio comunicare tali variazioni al catasto attraverso una denuncia di variazione catastale.

Nullità dell’atto

La menzione dei dati catastali e delle planimetrie e la dichiarazione sulla loro conformità allo stato di fatto devono essere contenute, a pena di nullità, in tutti gli atti di trasferimento immobiliare e quindi di vendita, permuta, donazione o divisione, aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato, ad eccezione dei mutui e, più in generale, degli atti di costituzione o cancellazione di ipoteca.

Cosa deve contenere ad esempio un atto di vendita di una casa?

• Per prima cosa l’immobile deve essere identificato catastalmente. Non è possibile procedere alla vendita di un fabbricato non ancora accatastato;
• È necessario fare riferimento alle planimetrie depositate in catasto, mediante la loro menzione ed eventualmente alla loro allegazione. Se la planimetria manca, non si può procedere alla stipula dell’atto. Occorre, quindi depositarla preventivamente in catasto.
• È la parte venditrice che deve dichiarare che vi è conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali e la planimetria. Tranne pochissime eccezioni, oggi non è più possibile stipulare una compravendita finché non ci sia piena corrispondenza tra la situazione di fatto e la rappresentazione planimetrica dell’immobile. Un’attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale – architetto, ingegnere, geometra – può però  sostituire la dichiarazione di conformità planimetrica.
• Il notaio, inoltre, deve provvedere a verificare che tra gli intestatari dell’immobile, risultanti dalla visura catastale, e i proprietari dell’immobile, risultanti nella conservatoria dei registri immobiliari, vi sia corrispondenza e, qualora riscontri la mancanza di corrispondenza, occorre provvedere alla correzione in catasto prima della stipula dell’atto.